以课题研究为先导 推进物业管理转型升级——沈建忠司长在《物业管理向现代服务业转型升级的研究》课题验收会上的讲话

受住建部建筑节能与科技司委托，由房地产市场监管司组织专家对中国物业管理协会研究和撰写的《物业管理向现代服务业转型升级的研究》课题进行验收，并组织召开了专家验收会。通过对《物业管理向现代服务业转型升级的研究》课题的研读和审议，以及验收委员会专家的意见和建议来看，该课题报告有很好的前瞻性、实用性，对于推进物业管理向现代服务业转型升级，具有重要的价值。
借此机会，就物业管理行业的课题研究工作以及物业管理的转型升级，谈一点个人的看法，供大家参考。

一是要加强先导性的物业管理课题研究工作。

此次中物协组织开展的《物业管理向现代服务业转型升级的研究》课题，及时地抓住了行业历经30多年来发展面临的关键问题——转型升级，并进行了深入的研究。特别是课题报告还申报并获准了住建部建筑节能与科技司软科学研究项目，相信报告将对物业管理行业下一步的发展产生很好的指导作用。

一方面，伴随着社会经济的改革发展，物业管理行业经历了30多年短暂但快速的改革成长历程，行业在30多年的探索当中，积累了较为丰富的实践经验，特别是在探寻适合中国国情的发展模式方面，行业主管部门、行业协会、业界企业、业主组织等主体，从各自的角度进行了积极探索。但是，客观来讲，整个行业对于改革发展的总结、研究工作却相对不足。长期以来，在住建部开展的大量课题研究中，物业管理的内容较少，此次《物业管理向现代服务业转型升级的研究》课题入选住建部软科学研究项目，是一个很好的开头。
另一方面，我国经济正处于结构调整、产业转型和创新发展的新时期，特别是党的十八届三中全会提出了全面深化改革、加快形成新的经济发展方式的政策方针。同时，勃兴的信息化浪潮和移动互联技术等对包括物业管理在内的服务业转型发展，提供了很好的科技支撑，物业管理遇到了历史上最好的转型发展契机。

在上述双重背景之下，加强行业发展的先导性课题研究，就显得十分必要和迫切。由此，要纵向梳理物业管理相关的政策法规、市场机制、业务模式等关联课题，横向研究智慧社区、电子商务、移动互联技术等新课题，通过对这些课题的先导性研究，切切实实为物业管理的转型升级工作提供有价值的指导。

二是要全面关注和研究业界企业的发展情况。

行业相关统计数据显示，目前全国物业服务企业的数量达到了7万多家，除了大家耳熟能详的一些大型品牌企业，占主体的应该是中小企业。因此，对行业转型升级的研究，既要关注走在行业前列的万科、绿城等大型品牌企业，也要关注和研究中小企业的发展情况，特别是这些企业存在的普遍性的问题。

在此次课题的调研工作中，中物协组织的课题组对万科、绿城、长城、上房、民召、彩生活等行业里的知名物业服务企业进行了调研，对它们的工作实践和经验进行了总结和提炼，通过这些调研数据能够看出，业界品牌企业的发展以及在转型升级方面的探索，已经取得了初步的成效。另一方面，作为行业主体的中小企业发展情况不容乐观。以北京市情况为例，截至2013年6月底，在北京市7亿多平方米的城镇房屋建筑中，有5.5亿平方米、6153个项目实施了物业管理，由现有的近3000家物业服务企业提供管理和服务。如果从企业角度来看，总体而言，北京市物业服务企业数量多、规模小，多数物业服务企业经营困难，制约着行业的健康发展，企业整体上急需转型升级。
事实上，处于不同发展阶段和处在不同地域的物业服务企业，其自身条件、发展环境不尽相同，因而，分类总结这些情况相近且数量巨大的企业的发展经验，并通过研究给出转型升级的建议，意义不可谓不大。

三是要围绕商业模式这一核心问题开展探索研究。

在本次课题报告中，尽管从国家宏观经济和政策、经济发展方式转变、居民生活水平的提升和网络技术的发展等方面，分析了物业管理转型升级的迫切需求。但是，核心问题也归结到了企业商业模式的问题。正如报告中提到的，物业管理行业要科学、健康和可持续发展，从业界企业的层面来讲，迫切需要引入新技术，新业态和新方式，开创全新的商业模式。

早在2012年，科技部发布了《现代服务业科技发展“十二五”专项规划》，对现代服务业发展进行了科学的指导，特别是从“经济发展方式转变和产业结构调整”方面，对现代服务业发展提出了明确要求。对物业管理来说，转型升级实质上就是传统物业管理向现代物业管理的转型，就是劳动密集型、服务粗放型的企业商业模式向管理密集型、服务集约型转变。比如，一部分先行先试的企业在做好基础服务基础上，通过延伸服务链，创新商业模式——开展了居家服务、为老护理、不动产打理、社区电子商务等服务组合产品，不断提高物业服务的技术含量、增值服务和产品附加值，也进一步丰富了现代物业服务的内涵，对整个物业管理行业的转型升级，具有重要的实践意义。

物业管理的转型升级，说到底是商业模式的转型和升级。换句话说，就是如何更加有效地、合理地组合资源要素，由此，进一步推动物业管理实现向现代服务业的转型。